2022年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)了去年以來(lái)的下行壓力。市場(chǎng)信心不足、疊加部分城市疫情反復(fù)，市場(chǎng)整體的供求和成交都沒(méi)有明顯轉(zhuǎn)暖的跡象。百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)低迷，遠(yuǎn)不及去年同期。2022年6月，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)跌幅雖有所收窄，但市場(chǎng)觀望情緒濃厚，疊加7月即將到來(lái)的償債高峰下半年房企仍面經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)。
千億房企“縮編”僅剩9家
克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企前5月的單月業(yè)績(jī)規(guī)模較2021年同期均出現(xiàn)同比大幅下降，降幅保持在50%左右的較高水平且逐月擴(kuò)大。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，1-5月百?gòu)?qiáng)房企僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額23235億元，較去年1-5月同比大幅降低52.3%，甚至較2020年同期的降幅也達(dá)到了27.8%。
從企業(yè)目標(biāo)完成情況來(lái)看，在公開(kāi)披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至6月末的目標(biāo)完成率不足40%，有近半數(shù)企業(yè)甚至不足30%。絕大多數(shù)企業(yè)上半年的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于20個(gè)百分點(diǎn)。今年以來(lái)，即使部分房企選擇不公開(kāi)披露目標(biāo)，或是已經(jīng)主動(dòng)調(diào)降了全年目標(biāo)，但截至上半年末，企業(yè)實(shí)際的業(yè)績(jī)完成情況仍不及預(yù)期。
從克而瑞發(fā)布的2022年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜單來(lái)看，千億房企出現(xiàn)“縮編”，2022年上半年銷售額破千億的房企僅有9家，較去年同期19家減少10家。具體來(lái)看，銷售超過(guò)千億的房企分別為碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、融創(chuàng)中國(guó)、招商蛇口以及金地集團(tuán)。其中碧桂園以2469.9億元位列行業(yè)第一，保利發(fā)展以2102億元緊隨其后，萬(wàn)科地產(chǎn)以2096.1億元位列行業(yè)第三。
千億房企“縮編”之外，TOP10房企排名出現(xiàn)明顯變化。此前多次位列行業(yè)前五梯隊(duì)的恒大、融創(chuàng)排名下降，保利今年超越萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)，排名躍升至第二位，中海、華潤(rùn)躋身前五。其中華潤(rùn)置地近兩年銷售排名一直穩(wěn)步上升，2021年房地產(chǎn)分化，部分頭部房企失速，行業(yè)排名洗牌。華潤(rùn)置地的排名上升至第8位，前進(jìn)1位。2022年上半年，華潤(rùn)置地銷售額達(dá)1210億元，排名躍升至第五位。在土地市場(chǎng)，今年上半年，華潤(rùn)置地在大連、寧波、義烏、長(zhǎng)沙、合肥、北京等地均有所斬獲，為未來(lái)可持續(xù)發(fā)展準(zhǔn)備更加充足的可售貨值。
業(yè)內(nèi)人士表示，頭部房企的排名變化充分體現(xiàn)了當(dāng)下的房地產(chǎn)格局的變化，房企不再完全追求規(guī)模，而是追求房地產(chǎn)金融穩(wěn)定性與均衡性的發(fā)展。
7月迎償債高峰行業(yè)仍面臨下行壓力
2022年以來(lái)，全國(guó)多個(gè)省市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行優(yōu)化。
據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，各地出臺(tái)樓市松綁政策已超460次，覆蓋城市超200個(gè)。
此外，進(jìn)入6月，規(guī)模房企積極推盤(pán)營(yíng)銷，沖刺半年業(yè)績(jī)。在政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，房企積極推盤(pán)的影響下，市場(chǎng)供求有所放量，成交略有復(fù)蘇。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年6月，重點(diǎn)30城供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)50%，同比跌幅收窄至36%；成交面積環(huán)比增長(zhǎng)31%，同比跌幅收窄至38%。開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)方面，6月份業(yè)績(jī)環(huán)比出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額7329.7億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模環(huán)比大幅增長(zhǎng)61.2%。
具體來(lái)看，6月部分規(guī)模房企項(xiàng)目去化情況較佳、單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出，如中海、華潤(rùn)、綠城、招商、金地、綠地、濱江、金茂、越秀、華發(fā)、仁恒等企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅均在60%以上。其中，仁恒位于上海楊浦的仁恒·海上源項(xiàng)目6月末推出372套房源，吸引了近1800組客戶參與認(rèn)購(gòu)并全部售罄，單項(xiàng)目銷售近60億元。濱江6月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目也較多，杭州多個(gè)項(xiàng)目新開(kāi)盤(pán)或預(yù)售證獲批加推，都為6月單月帶來(lái)了較高的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)。
盡管TOP100房企單月業(yè)績(jī)規(guī)模環(huán)比顯著增長(zhǎng)61.2%，但上半年百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售操盤(pán)金額的同比降幅仍保持在50.3%的較高水平。
克而瑞研究中心分析，2022年下半年，隨著地方穩(wěn)樓市政策持續(xù)加碼，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸回暖，成交整體將好于上半年。但各區(qū)域、各城市市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)度不一，那些市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力明顯透支的三、四線城市，市場(chǎng)真正企穩(wěn)復(fù)蘇仍需時(shí)間。
值得注意的是，在市場(chǎng)尚未明顯回暖的情況下，房企將迎來(lái)償債高峰，據(jù)信達(dá)證券統(tǒng)計(jì)，2022年下半年、2023年和2024年仍是償債高峰期。具體到月度來(lái)看，7月房企債務(wù)到期規(guī)模822.23億元，為下半年償債最高峰，后續(xù)償債規(guī)模逐步下降，2023年1月、3月和4月償債規(guī)模再次上升，但整體低于今年7月。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2022年下半年房企的經(jīng)營(yíng)環(huán)境仍將充滿挑戰(zhàn)，房企流動(dòng)性壓力巨大，房企的信用和業(yè)務(wù)狀況將持續(xù)分化，短期內(nèi)行業(yè)仍面臨較大下行壓力。
來(lái)源：新華社
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